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不動産の生前贈与
生前贈与とは、存命中に財産を他者に贈与することです。生前贈与は、相続税対策を検討する際に、選択肢の1つに上がることが多く、聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。相続は、自分が亡くなったあとに、自分の財産が相続人へ引き継がれる点が、生前贈与との大きな違いです。
生前贈与を考えた時に、現金や預貯金は贈与するのにそれほど手間はかからなさそうですね。では、不動産を生前贈与したい場合はどうすると良いでしょうか？
大切な財産を大切な方にしっかり承継するために、不動産の生前贈与について考えてみましょう。
相続財産の中でも不動産は高額になるケースが多く、生前贈与できれば相続財産から外せるため相続税額に大きく影響することから、相続においてかなり大きなメリットになります。しかし、デメリットもありますので、生前贈与をする前によく理解し、検討することが大切です。
不動産を生前贈与するメリット
１．渡したい人に、渡したいタイミングで、確実に渡すことができる
相続の場合、相続人間の遺産分割協議により資産を相続する人が決まります。遺言が残されている場合、亡くなった方の意思を尊重するために遺言による相続が優先されますが、相続人全員の同意があれば「遺産分割協議による相続」が可能となります。
生前贈与の場合は、自身が生きている間に贈与するので、確実に自身が渡したいと考える人に渡したいタイミングで渡し、さらには、贈与した財産がどのように使われているのか、確認もできます。
２．相続財産から外す・減らすことができる
相続時には、相続財産を合計した額に対して相続税が課せられます。
相続財産の合計額が大きければ大きいほど相続税も高くなるため、生前贈与により相続財産を減少させれば、相続税を節税することができます。不動産は、高額なケースが多いため、生前贈与をすればその分相続税をおさえることができます。
アパートなど、家賃収入がある物件を次の世代に贈与すれば、自身に入ってくる賃料収入を減らすことができますので、その分相続財産を減らすことができると言えます。
３．世代を飛び越して財産を引き継ぐことができる
子供世代を挟まず、直接孫に贈与する場合、通常自身から子へ、子から孫へと2回の相続を挟むところ、自身から孫への1回の手続きで済ますことができます。
不動産を生前贈与するデメリット
１．税金や費用負担が増えることがある
生前贈与では贈与税や不動産取得税がかかります。相続では不動産取得税はかからず、贈与税の代わりに相続税がかかります。また、不動産を贈与する場合、名義変更の登記が必要になりますが、名義変更の登記に必要な登録免許税も相続に比べて高くなります。
それに加えて、不動産の場合は毎年固定資産税がかかりますし、維持費も必要になります。贈与を受けた方の負担が増えることを忘れてはいけません。
※贈与時に『相続時精算課税制度』を活用することも可能です。必要に応じて税理士とも相談しましょう。
２．相続時のリスク
遺留分侵害請求
民法では、一定の範囲の相続人に対して、法定相続分の一定割合を相続できるように、遺留分を定めています。
財産の多くの割合を特定の方へ生前贈与した場合、法定相続人の遺留分を侵害してしまう可能性があります。 遺留分を侵害すると、相続時に、遺留分の侵害を受けた法定相続人から受贈者に対して遺留分侵害額請求が行われるリスクがあります。
特別受益の持戻し
特別受益とは、一部の相続人が特別に受けた利益のことです。特別受益があり、被相続人が遺言などで持ち戻し免除の意思表示をしていない場合は、相続分から特別受益の価額を差し引いて特別受益者の相続分が計算されます。
３．老後資金の不足
贈与しすぎると、自身の老後資金が不足する恐れがあります。
生活が楽になるように自宅をリフォームしたい、施設に入居したい、と考えた時に、贈与しすぎて自身の財産が不足するとかえって家族に迷惑をかけることになりかねません。
生前贈与のメリットやデメリットは理解したけれども、自分の場合はどうするのが良いのか、迷っている方も多いと思います。生前贈与の検討をお勧めする方の一例をご案内します。
渡したい人に渡したい財産を確実に渡したい
特定の人に特定の財産を確実に渡したい方には、生前贈与はおすすめの方法です。財産が渡ったことを自身で確認でき、その後の使い方も見届けることができます。
財産を特定の方へ引き継ぐ方法としては遺言書を書くという方法もありますが、相続人全員の話し合いの下、ご自身の希望とは別の方へ財産が相続される可能性があります。
特定の財産を確実に希望する人に渡したい方は、生前贈与を検討するのが良いでしょう。ただし、遺留分の問題が残りますので、注意が必要です。
贈与者が事業経営者
生前贈与の対象が事業で使用している不動産の場合、生前贈与の検討をお勧めします。事業用の不動産が相続により分散したり、所有者が決まらない・共有所有となった場合、事業の円滑な運営に支障をきたす可能性があります。
事業の後継者に確実に引き継ぎ、事業承継をスムーズに進めるためには、元気なうちに準備を進めておくことが大切です。
収益物件や価値の上昇が見込める物件を所有している
家賃収入が見込める不動産を所有している場合や将来的には価値が上がりそうな不動産を所有している場合、生前贈与を検討したほうが良いケースがあります。
収益物件は、所有しているとそこから得る家賃等の収益が財産として蓄積され、その分も相続税の計算に加算されることになります。生前贈与をすれば、贈与後の収益は贈与を受けた方の財産となりますので、その分の相続税を減らすことに繋がります。
また、将来的には価値が上がりそうな財産であれば、評価額の低いうちに贈与を行うことにより節税につながる可能性があります。
ただし、生前贈与を税金の軽減を目的とする場合は、税理士を交えて慎重な検討を行いましょう。
相続税対策、遺留分対策、認知症になった時に備えて等、生前贈与を考える方の目的は様々です。何のために（どんな目的で）生前贈与をしたいのか、はっきりさせましょう。
生前対策には生前贈与以外にも様々な方法があります。ご自身の想い・目的を実現するためには、他の方法が適切なこともあります。
また、生前対策にこだわりすぎるあまり、相続で思いがけないトラブルが発生する可能性もあります。
自身にとって最適な方法が何なのか、生前対策・相続全般に詳しい専門家に相談することをお勧めします。
自分の生活を一番に考える
生前贈与をした後も自分は生活していきます。老後資金としてどのくらい必要なのかを考え、残しておかないと、最終的には家族に迷惑をかけることになりかねません。また、資金不足で自分のやりたいことができないことになると、人生の満足度にも影響します。
自身の生活を一番に考え、贈与しすぎないように注意しましょう。
専門家に相談する
信頼できる司法書士や税理士等の専門家に相談の上、サポートを受けることをお勧めします。
理由１ 専門的な手続き
生前贈与では契約・登記の専門的な手続きが必要になります。適切な手続きを行い、将来の相続に備えましょう。
理由２ 制度を漏れなく活用
生前贈与を行うと、贈与税や不動産取得税等、様々な税金が発生します。一方で、相続時精算課税制度や控除など、活用できる制度があります。制度を漏れなくしっかり活用するためには、専門家のサポートが欠かせません。
理由3 最適な方法の検討
生前対策の目的によっては、生前贈与以外の方法が適している場合もあります。専門家のアドバイスを受け、あらゆる方法の中から最適な方法を選択しましょう。
司法書士法人 峯村共同事務所（長野市）では生前贈与のご相談をお受けしています。
生前贈与にはメリット・デメリットがあり、相続時のリスクなど将来のことも含めて検討する必要があります。生前贈与と相続とを比べて、どちらがお得、と言える話でもありません。
また、生前対策には、遺言や家族信託、後見制度等他の方法もあり、生前贈与の目的やタイミングによっては、生前贈与以外の他の方法が適している場合もあります。
生前贈与を進めるにあたっては、契約・登記等の専門的な手続きや税金の確認が必要になり、ご自身のみで対応・判断するのは難しい面があります。
信頼できる司法書士や税理士等の専門家に相談の上、サポートを受けることをお勧めします。
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