空き家問題-相続のリスクと対策-

人が住んでいない住宅は思っている以上に傷みやすくなります。庭の草や木が生い茂り、害獣が住み着いたり、ゴミが投げ捨てられることもあり、景観の悪化につながります。また、放火や不審者の侵入などの危険もあり、周辺地域の治安にも悪影響を及ぼしかねません。

空き家の管理が行き届かないと、老朽化した建物により近隣に損害を与える可能性があります。近年、地震や台風、豪雨等毎年のように想定以上の災害が起こっており、老朽化した建物が倒壊して大きな事故を引き起こすことも考えられます。建物が倒壊しなくとも、屋根の瓦が飛んで近隣住宅の窓ガラスを割ったりすることもあり、そのような損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負うことになります。

万が一の場合に備えて、火災保険に加入することをお勧めしますが、その保険料もリスクの一つと言えます。

土地・家屋等を所有する場合、固定資産税と都市計画税がかかります。たとえ土地家屋を使用していない（空き家となっている）場合であっても、所有者は支払う必要があります。

土地が住宅用の敷地の場合は、減額特例が設けられています。

空き家を解体して更地にした場合、住宅用地ではなくなることで減額特例が受けられなくなり、固定資産税などの負担の増加につながります。

一方で、税負担の増加を避けるために空き家のまま放置していると、「特定空家」に指定されます。そうすると、住宅用地特例から除外され、税負担が増えることになります。

特定空家とは、以下のような状態にある空き家をさします。

① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態

③ 適切な管理が行われないことにより 著しく景観を損なっている状態

④ その他周辺の生活環境の保全を図るために 放置することが不適切である状態

自宅に誰も住む予定がなく空き家となるのであれば、売却を検討しましょう。相続後、空き家のまま放置すると、あっという間に家は傷んでしまいます。地元の不動産業者に相場や需要の有無をあらかじめ聞いておくと、いざというときの決断が早くできます。また、需要が少ない地域であっても、近隣の方で希望する方がいらっしゃることもあります。声を掛けてみると、将来の買い手が見つかるかもしれません。

相続後に売却する場合は、売却前に相続登記を行う必要があります。登記は司法書士に依頼すると安心です。

実家をそのまま賃貸することが難しくても、リフォームして賃貸に出すことができる場合があります。地域によっては、住宅という形にこだわらず、店舗や倉庫、オフィス等としての需要があることもあります。

賃貸収入が安定してあれば、リフォーム費用や固定資産税等の税金を賄うことができ、相続人にとっては新たな収入源となります。ただ、借り手がなかなか見つからなかったり、管理に手間がかかることが考えられますので、十分な検討が必要です。

市町村による「空き家バンク」を活用するのも良いでしょう。

売却する、賃貸に出すという決断ができない場合、認知症のリスクへの備えとして、家族信託をするのも一つの手です。

人は誰しも老いていきます。

もし、認知症になり判断能力が低下したら、「預金の引き出し・解約」「不動産の管理・売却」などの財産管理行為ができなくなります。しかし、親の判断能力があるうちに子供を受託者にして家族信託をしておけば、子供に財産管理を任せることができます。

例えば、親が老人ホーム等に入所して実家が空き家になったら、子供の判断で実家を売却し、売却で得たお金で親の介護費用や生活費を工面することもでき、安心です。

ご家族に合った家族信託をするためには、多方面からの専門的な検討が必要ですので、ご家族のみで設計することは困難です。スムーズに進めるためにも信頼できる専門家へ相談することをお勧めします。

相続放棄をして実家を手放すことは可能です。しかし、相続放棄するためには相続人が自分のために相続が発生したことを知ったときから３ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄の申述をする必要があり、親が生存中に手続きをとることはできません。

また、相続放棄の申述が受理されると、全ての財産や負債について相続しないということになります。実家以外の相続財産も全て相続できませんので、注意が必要です。

なお、民法上、相続放棄をしても、次の相続人が財産管理を始めるまでは管理を継続しなければならないと、定められており、相続放棄をしたことによって、財産管理義務を免れられるわけではありません。